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2019年开封西区楼盘房价

作者:开封楼市

新年伊始,万象更新。

在过去的一年,这座城市的GDP首次突破了2000亿。在新的一年,它将继续稳健的向前发展。对于这座城市的房地产来说,过去的1月,它依然延续了过去半年的“跌跌不休”,在返乡潮来临之际价格再次“探底”。对于这座城市的房地产来说,过去的1月,也悄然的开启了购房者“居者有好屋”的改善型为主导的新购房环境。

在2019年1月,运粮湖组团依然是这座城市最受争议的“购房区域”。尽管销售数据,受“滞后网签和因销售手段造成的滞后网签和限价政策约束”的影响,但同样具备诸多的参考性。

图表一:2019年1月销售数据

不经意间,住宅均价已经接近7700元/㎡。

滞后网签和拉均价,是普遍采取的方法。换个角度看,即使是高价楼盘+低价楼盘混在一起用拉均价,当均价持续走高的时候,本身也在说明市场上的高价盘也在逐步增多。而对于目前的开封来说,房价上涨不是新闻,房价下跌才会引起关注。

图表二:2019年1月销售TOP10的房企与项目楼栋

可以看出,18年以来进驻的百强房企,如中南,康桥,碧桂园北区项目,永威高铁站项目等,都没有挤进排行榜前20名,主要原因在于百强房企高层产品工程进度不足以支撑销售所需的预售证。

在进入19年6月之后,这份榜单的名单将会逐渐出现百强房企的身影,并且在未来三年将和本地房企(或前期进入开封的非百强房企)展开激烈的名次争夺。在市场上涨的时候,百强房企带着本地房企齐涨。在市场下跌的时候,本地房企的销售政策会更加灵活。

图表三:2019年1月销售TOP20的项目

通过数据表,可以清晰的看到,运粮河组团的恒大文旅城+恒大未来城稳稳的占据了榜单的前四位。你可以觉得,恒大文旅城位于城市远郊,生活不便。也可以觉得,它是城市未来发展的方向。你可以认同它的文旅投资价值,也可以说它本质上还是房地产,仍然是通过靠大量卖房获得的销售回款来推动文旅项目的建设。一千个人的眼中,会有一千个哈姆雷特。

图表五:恒大童世界家园A区(恒大文旅城)销售数据

图表六:恒大童世界家园B~F区(恒大文旅城)销售数据

图表七:恒大童世界家园A-F区销售均价分布图

对于文旅类项目来说,我理解的逻辑依然是:

1、前期依然需要靠地产的快速的销售回款。对于开封这座城市而言,旅游地产的客群属于窄众客群。仅依靠开封人的购买力,这个依靠大量资金投入的项目需要面临诸多严峻的挑战。所以,文旅城项目自入市起,外展点从覆盖河南十八地市到逐步加重郑州的布局,从而拉动项目的销售。因为:在郑州新一线城市的影响下,开封显著的旅游资源优势+1个小时的车程,契合当下“5+2”的生活趋势。

2、项目的关键点在于:从逐步加重旅游项目运营到转入长期稳定的旅游运营,在实现的过程中,除了考验文旅商业的运营能力,也考虑住宅投资的变现能力。主要体现在:恒大童世界的开业时间/旅游成本(包含门票+住宿价格)/住宅升值的天花板(取决于郑州绿博组团+开封)。

销冠往往面临诸多的未知,最直接的体现在区域项目发起的挑战。如果说地产公司恒大未来城最多是“相爱相杀”,那么如北大未名府等项目一定是“不讲情面”。在2018年,北大未名府对恒大文旅城的打击,虽称不上“致命”,但也可说得上是“扎心”。

图表八:北大未名府销售价格图

图表九:2019年首次土地供应数据

土拍地块分布在:2018-56,酒厂路南侧,夷山大街东侧地块;2018-57——2018-60,瞿家寨城中村改造项目(其中57/59/60为商业服务性质);2018-61,七大街与宋城路交叉口东北角(公用设施性质);2018-62,夷山大街东侧,周天路南侧;2018-63,周天路南侧;2018-64——69,自贸区十四大街到十六大街。

从图表中可以看出,2018-64至2018-69地块位于运粮河组团。土地供应面积达到189874.2㎡,约合148亩。这次土拍的结果将在2019年2月春节后进行,这也是影响运粮河组团价格走势的一次土拍。

可以说,当下的开封房地产环境,站在开发商的角度上,让购房者犹豫踌躇的莫过于“信心和预期”。当下的开封楼市,想打动投资类型的购房者已然艰难,供应的新盘又将注意力集中的盯着改善型客群,在一片以“平稳”预测2019年房价走向的基调下,刚需购房者也越来越有信心相信开封房价会继续下跌(并且确实在持续下跌),因为没人争抢。毕竟,对于开发商来说,悬在头上的现金流和资金沉淀的利息,一定会让卖不掉的房子,想办法打折促销卖掉。

在2019年1月21日,最高领导人在谈防范化解重大风险时提及:要稳妥实施房地产市场平稳健康发展的长效机制方案。这场会议规格超高,会议的全称是:省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式。

稳妥这个词,充满了中性。房地产与国民经济关联太深,同时过高的房价又是百姓的痛点。在这种情况下,不能急于求成,不能有病乱投医。不希望炒房,也不希望房地产市场发生大幅波动影响国民经济安全。

稳妥这个词,也给“因城施策”的房地产政策埋下了底线。

但我们(开封)这座城市需要发展,需要城市建设的同时也需要财政的支持。在这座城市向西发展的过程中,房地产的贡献可谓功不可没。

如今的新区,繁华已过汴西湖。

从购房置业组团上来说,下一站会更加集中在以双湖(汴西湖+中意湖)为中心的区域。

图表十:双湖区域(新项目)供应量

农历年前,中意湖很是“沉不住气”,也显得“仓促慌张”。

如果说美的国宾府的“佛山总部媒体行”,只是让一小部分人提前看到了美的项目未来的可能性。那么随后,金茂雅居乐悦棠,融创宸园相继在开封大宏万达广场开放外展点前置品牌宣传,绿城紫薇公馆低调开放项目地周边的“生活美学馆(售楼部)”,一定程度上都是对19年开封严峻市场的不太乐观。

中意湖区域的客群在哪?

绿城不知道,融创不知道,金茂在犹豫。区域内项目的共性在于:地价高,品牌开发商还要分得一杯羹。区域及地块限制了产品的可能性,市场环境和购房者的观望情绪又打击了开发商高端产品的信心。

那就索性:硬着头皮干吧!

谁知道:中意湖新项目*溢价,购房者会不会认可?绿城的别墅,融创的洋房,购房者会不会认可?夹在产品体系中间的金茂的高层,购房者会不会认可?

一个营销总解决不了的问题,那就换一个营销总。外来的水土不服,那就让本土的上。

图表十一:中意湖,以宝隆盛世(弘阳燕澜府)为例


图表十二:环汴西湖,以郑开橄榄城6期为例


禹洲的进入,给疲惫不堪的开封房地产市场(业内)打了一剂强心针。

禹洲的近邻,中南可以说经历了苦尽(2018年)甘来(2019年)。对于禹洲来说,相比起中南,禹洲134项目的合作伙伴则更懂开封。它在开封深耕二十六年,开发面积超过300万㎡,合作伙伴包含了建业,万达,万豪,居然之家等。在它前行的路上,新增了禹洲,蓝绿城(或有)。


回到禹洲134项目,难关有“灵活的晖达已然将其屡战屡胜的营销思维注入到中南林樾项目”,而新的一年,中南的樾府项目和晖达的高铁站项目也将发力。除此之外,相比起亚新开封布局的第二个项目亚新大梁府,橄榄城更有能力扮演承担亚新开封区域现金流的角色。工程优势是竞品项目相对于禹洲地块的优势,品牌认知是共同面对的X因素。

除了最终决定的因素:房价。对于禹洲134项目来说,其开盘的节点或刚好是某竞品项目“首付分期”补款的节点。假设一个公式:均价7700-8200元/㎡+X(买房的人要挣的钱)+Y(买房的人要挣到钱需要付出的)≈8271-8771元/㎡。

图表十三:2019年1月土地批前公示

土地批前公示分别位于东区,北区和南区。其中,东区位于东部新城区域,南区位于清明上河城版块,北区则是依然加码复兴大道。具体为:

项目名称:开封市汴东产业集聚区BD0201街坊控制性详细规划

项目地点:北临新营路,南临汴京路,西临东平路,东临东顺路

项目位置:位于开封市东部,北临新曹路,南临汴京路,西临东平路,东临东顺路,东安路,规划总用地面积为39.18公顷。

用地性质:二类居住用地,公园绿地,中小学用地,商业商务用地。

外围地块现状:规划地块东侧为迪尔工业园,赵氏乳业有限公司,开联机械分厂,南侧为边村,西侧为李长庄,北侧为东郊中学,东信公馆,规划地块周边的东平路,东安路和翡翠街还未修通。内部现状地块:规划地块内东南部为郊区城东预制厂,西北侧为李长庄,地块内部大部分为农林用地。

图表十四:东信公馆销售数据

东部新城版块的居住价值,将会在2019年得到初步验证。概括的说,从当下来看,东部新城版块可以分为两个小组团,一个是汴东产业集聚区组团,一个是祥符区城关镇组团。看点在于:在将近一年多蓄客之后,东信公馆首开成功之后面临的是新增蓄客的压力。从当下来看,祥符区和汴东产业集聚区是难以吸引城市其它客群置业的关注(包含东区)。

增强区域的吸引点在于:

汴东产业集聚区:申华汽博园的加速落地,汴东湖落地;

祥符区城关镇:黄龙河生活综合体项目、县府北街百城天地项目、祥符世纪广场生活综合体等项目的落地,建业花园里+绿城玉园以品质和性价比撬动更多客群的关注。

项目名称:开封市城北片区CB0405街坊控制性详细规划

项目地点:北临复兴北路,南临规划路,西临规划路,东临开柳路

项目位置:位于开封市城北片区,北临复兴北路,南临规划路,西临规划路,东临开柳路,规划总用地面积约24.6公顷。

用地性质:二类居住用地(R2),商业商务用地(B1B2),中小学用地(A33),公园绿地(G1)

项目名称:开封市清明上河城片区QM0601街坊控制性详细规划

项目地点:陇海铁路以南,东临建设路

项目位置:开封中心城区东南部,陇海铁路以南,东临建设路,规划总用地面积约18.6公顷

用地性质:二类居住用地(R2),公园绿地(G1),防护绿地(G2)


图表十五:2019年1月备案的房地产项目


房住不炒像个“紧箍咒”,至少暂时锁死了房产投资的可能性。在改善客群+刚需客群为主导的自住需求的前提下,区域和房价已经成为购房者关注的两大焦点。1月份,新增的项目集中在北区和东区。具体为:

项目名称:开封新湾置业有限公司 西湖东苑(安置区)建设项目

项目建设地:开封市城乡一体化示范区-复兴大道北侧、规划路西侧

建设规模及内容:项目占地23.8 亩,总建筑面积52318.09平方米,其中地上建筑面积39780.05平方米(住宅35595.05平方米,商业4185平方米),地下建筑面积12538.04平方米,主体建设地下2层,地上29层的高层住宅兼商业。(全部为村民安置用房)。容积率2.5,绿地率不低于35%,配套建设消防、物业管理等附属设施。

项目名称:开封宋泰置业有限公司枫华·金明府六期建设项目

项目建设地:开封市城乡一体化示范区-金明大道以东、环堤路南侧

建设规模及内容:项目占地81.2 亩,总建筑面积209140平方米,其中地上建筑面积 162400平方米(住宅 154320平方米,商业8080平方米),地下建筑面积46740.00平方米,主体建设地下 1 层,地上33 层的住宅兼商业。容积率3.0,绿地率不低于35%,配套建设消防、物业管理等附属设施。

图表十六:复兴大道数据


对于复兴大道来说,2019年会异常煎熬。其特征主要有:

碧桂园国控保利城项目将全面发力,启动地块高层产品的推售。

康桥携祥符如何对待私访院后续地块。

如枫华西湖湾,圣桦城等已有房企在与复习大道百强房企中竞争如何使用价格策略和两校一园?能否使客户群相信,未来北区持续北扩的可能。规划的实现需要大量城建资金的注入,城市的发展重心仍将全力发展西区,那么在这种情况下,北区的边界线在短期内可能是复兴北路。东京大道的鼎立国际城,依然是北区无法突破的生活配套门槛。

项目名称:开封市顺河区吴娘庄(夏寨)城中村改造项目

项目建设地:顺河回族区-汴京路东段

建设规模及内容:本项目采用政府回购安置房的方式进行安置,安置房位于汴东产业集聚区汴京大道以南、宏达大道以西、646社区以东、646锅炉房以北,项目共回购安置房480套,建筑面积64600平方米。本项目总投资32855.06万元,其中:(1)征收补偿费用为7015.06万元。(2)回购安置费用25840万元(单价4000元/平方米)。

项目名称:开封新区2018-065地块项目 *

项目建设地:开封市城乡一体化示范区-一大街西侧,金耀路北侧

建设规模及内容:该项目位于一大街西侧,金耀路北侧,规划用地面积:105.71亩,用地性质:二类居住用地,兼容商业。

审批事项*:进行大型基本建设工程前在工程范围内有可能埋藏文物的地方进行考古调查、勘探的许可

图表十七:1月项目营销事件

对于2019年来说,“一家独大”(运粮河组团)的局面也将被打破,随着汴西湖、环汴西湖、中意湖、高铁站四大西区购房组团的集中发力,随着帝景项目进入清盘期,恒大的“话语权”也将逐步被打破。此次在西湖核心区域,新增供地,势必会引起诸多潜在购房者的关注。区域内项目西湖印象,在1月签约了绿城物业+维景酒店。对于目前的在售项目,西湖印象的高层住宅产品在瞰湖感官上已无出其右,对于西湖印象来说,毛坯高层9打头的房价,是制约销售最大的阻力。此次签约绿城物业,或是基于借项目品质提升实现地段+景观溢价。除此之外,绿城物业的进驻,也将提升其在洋房市场的竞争力,并未后期加推西湖壹号高端产品奠定基础。

返乡置业来临之际,开封市场上潜在的特价房源亦不再少数。

与其说这些特价房源的价格是脱离了其项目自身的价格体系,倒不如说是特价的价格是符合购房者预期的。如:以百强房企项目的*房源来说,在市场报价9000+元/㎡的同时,你可以买到顶层/低楼层房源8100-8300元/㎡的优惠。

可以说,自1月以来,市场上进行了两次调价,分别是1月1日起绿城桃李春风上涨价格,2月1日起橄榄城6期上涨,其涨幅区间都在200-500元/平米。与此之外,市场上亦有包括中南系项目以灵活的销售手段提前抢夺客户。这两种表现可以理解为:“价格涨”,“销量增”。那么,是否可以理解为这是年底行情的小反弹?

按目前的发展趋势看,行情逆转的概率几乎为零。

行情调整是否到位,恐怕要在2019年第二季度才能有明晰的判断。


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