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现在开始,开发商生存权已经不在自己手中

作者:米宅

现在开始,开发商生存权已经不在自己手中


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过完这个史上最长“十一”,对于我们所有人,2020年公休假期就全部休完了。
同样,过完了这个“十一”,对于所有的开发商,也意味2020年最长的,也是最后一个大型促销季,也就过完了。
虽然还有一个四季度,但是,搞过房地产营销的人都知道,一年的业绩基本上已经定型,尤其是回款这一块,这一年也就这么着了。
所以,在这八天中,大大小小的开发商都铆足了劲,进行促销。
十月九日,黄金周过后首日,恒大、富力、阳光城等开发商纷纷发布销售数据。
根据著名房地产机构克而瑞推算,其“十一”黄金周期间,阳光城公司国庆前后10天销售额151亿,接近前9月月均值。
另外,富力仅在天猫好房平台就实现56亿元销售。
对于富力的张老板和阿里的马老板,这都是一个好消息。

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不得不提的是恒大,国庆8天,总销售额达到惊人的600个亿
而且整个九月业绩也相当突出,据统计,从九月一日到十月八日,恒大38天的销售额已经达到了1416亿元
根据恒大自己的公告,至此十月初,恒大年内累计实现销售5922.5亿,完成全年6500亿销售目标91.1%。
要知道,2020年已经过去了四分之三,在主要规模房企中,仅有8家房企目标完成率达到75%以上,近3成房企不足65%,部分房企甚至还未完成一半,显著低于2019年同期。

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毕竟,大家都知道,这个国庆对于恒大来说是个不同寻常的国庆。
八月——央行三道红线,恒大全部踩线,从而变成全国最大的“红档”开发商,尤其是“一年内到期有息负债”,恒大一个公司超过了第二名到第四名之和。

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九月——神秘的伪造报告,迅速散播全网,恒大第一时间选择报警。

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紧跟着,国庆前就有了这一张在媒体圈内广为传播“许老板和他的朋友”的图片。

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然而,真正的反击在于十一。
截止十月初,年度销售额5922亿。
金九银十,销售额1416亿,总销售面积1614万平。
国庆八天,总销售600多个亿。

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如果,数据没有掺水,这个十一,恒大用销售额的真金白银告诉所有质疑的声音四个字——

哥,不差钱。


然而,这四个字背后,却是许老板满满的求生欲。

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同样,求生欲很强的还有万科。
10月11日,万科公司迅速发布2020年9月销售业绩。综合前9个月数据来看,销售额已赶超去年同期。今年1~9月份,万科累计实现合同销售面积3264.8万平方米,合同销售金额4927.6亿元,同比增加3.6%。
请注意,是同比增加了3.6%,而不是环比增加。也就是,在2020年,这个异常艰难的年份,万科依旧比2019年1月到9月合同销售额增加了3.6%。毕竟,因为疫情,整个世界都在负增长。
另外,新增开发项目方面,9月份万科新增加开发项目16个。
16个新增开发项目分别位于东莞、长沙、苏州、无锡、扬州、南通、烟台、长沙、临沂、大连、郑州、周口、乌鲁木齐。
综合今年前9月投资拿地情况,万科共计新增开发项目103个,共计斥资779.03亿元。


恒大许总,用朋友圈表示——哥,不差钱。

万科郁总,用投资拿地表示——哥,也不差钱。


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当然,对于这些表演,我们就是一个吃瓜群众。
真正的观众却是另一批人——金融圈和银行。
原因有二,第一、越是不差钱,银行越容易放款。
第二、因为银行可能真的是没钱给楼市了。
熟悉贷款业务的人都知道,即使是普通年份,四季度也是一个银行很差钱的时间段。
因为一年中的基本额度都用的差不多了,所以如果不是上面有人或者省市重点项目,一般是不放款的。尤其是房地产的按揭房贷,往往这个时间段是最难批的时间。
银行不放款,开发商卖再多的房子,也没用。
单靠客户的首付款,对于缓解开发商资金压力,用处不大。再加上行情不好,满市场的首付分期和零首付,让首付款对于缓解压力更加杯水车薪。
所以,对于四季度卖房已经没有了很大意义,有意义的是回款,而回款的关键在于银行放款。

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更糟糕的还不是四季度的问题,而是今年是2020年的四季度。

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九月末,多家大银行高层已经表示,监管层已经要求——新增涉房贷款占比要下降到30%一下
而在2016年到2019年的三年时间,银行信贷的涉房贷款比例普遍在45%左右徘徊。

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这也就是说,对于2020年和今后,房贷的比例要缩减三分之一。
房贷缩减三分之一意味着开发商全部回款要少四分之一或者更多。
这你就可以看出来,万科和恒大在紧张什么?
因为,从某种意义上来说,是不是能够活下去,主动权已经不掌握在他们的手中。

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但是,对于我们普通的买房者,四季度意义或许不同以往。
首先,楼市很热的城市一定会冷下来,国庆前后,徐州、银川、唐山的调控三连击,已经准确无误的告诉大家,什么是“房住不炒”,什么是“不把房地产作为作为经济短期刺激手段”,距离年底只有三个月了,风向不会再变。
对于明智的开发商,重点已经要从卖房转向回款。
所以,降价刺激是一个方面。
另外全款优惠则是重中之重,按揭和全款的优惠差距会拉的更大。

现在全国某大开发商,已经公开8折7折在卖房了。
如果你能握着现金,说不定双十一,马老板的淘宝卖房,全款能发现更高的折扣。

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